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O pedido de usucapião perante o cartório de registro de imóveis como solução para a aquisição da propriedade em tempo reduzido Artigos

O pedido de usucapião perante o cartório de registro de imóveis como solução para a aquisição da propriedade em tempo reduzido

# por Giulianno Costa Agostinetto 22-10-2019 há 1 ano 2320

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O fato de uma pessoa residir ou ter a posse de um determinado imóvel, por um determinado período, não lhe torna proprietário deste bem. No entanto, é possível buscar este direito por meio da usucapião.

Este direito que até o ano de 2015 só poderia ser manifestado de forma judicial, seguindo a tendência de solução de conflitos por meio de métodos alternativos extrajudiciais, passou a ser regulamentado através do art.1.071, do novo Código de Processo Civil, que acrescentou à Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73) o art. 216-A, e possibilitou o seu processamento perante o Cartório de Registro de Imóveis.

Competência para processar a usucapião extrajudicial

A usucapião extrajudicial, também chamada de usucapião administrativa, deve ser processada no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição imobiliária em que estiver situado o imóvel usucapiendo.

Quem pode requerer?

Qualquer pessoa que preencher os requisitos para usucapir um bem, desde que devidamente representado por advogado, poderá manifestar-se como interessada.

O que deve conter o requerimento

No requerimento, o interessado deverá obedecer as diretrizes estabelecidas no art. 3o. do Provimento do CNJ no 65/2017, são elas:

Art. 3o O requerimento de reconhecimento extrajudicial da usucapião atenderá, no que couber, aos requisitos da petição inicial, estabelecidos pelo art.319 do CPC, bem como indicará:
I. a modalidade de usucapião requerida e sua base legal ou constitucional;
II. a origem e as características da posse, a existência de edificação, de benfeitoria ou de qualquer acessão no imóvel usucapiendo, com a referência às respectivas datas de ocorrência;
III. o nome e estado civil de todos os possuidores anteriores cujo tempo de posse foi somado ao do requerente para completar o período aquisitivo;
IV. o número da matrícula ou transcrição da área onde se encontra inserido o imóvel usucapiendo ou a informação de que não se encontra matriculado ou transcrito;
V. o valor atribuído ao imóvel usucapiendo;

Modalidades da usucapião

Diversas são as modalidades de usucapião que podem viabilizar a regularização da propriedade de um bem imóvel. Das quais, as mais comuns são:

Usucapião Extraordinária (Art.1238 CC)
-posse por 15 (quinze) anos, mansa, pacífica e ininterrupta;
-possuir como seu um imóvel; -independentemente de título e boa-fé;
-redução para 10 (dez) anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo;
Usucapião Ordinária (Art.1.242 CC)
-posse por 10 (dez) anos, mansa, pacífica e ininterrupta;
-possuir justo título e boa-fé;
-redução para 5 (cinco) anos se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.
Usucapião Especial Urbana (Art.183 CF e art.1.240 CC)
-posse por 5 (cinco) anos, ininterruptamente e sem oposição;
-área urbana de até 250m2 ;
-imóvel utilizado para sua moradia ou de sua família;
-não ser proprietário de outro imóvel.

Importante esclarecer que, para fins de usucapião, é possível somar o tempo de posse dos ocupantes anteriores.

Assim, Identificada a modalidade mais adequada ao caso concreto, caberá ao advogado formalizar e instruir o requerimento com uma série de documentos.

Documentos que devem instruir o requerimento extrajudicial

O requerimento de usucapião extrajudicial deverá ser instruído com os documentos que detalhados no art. 216-A, incisos I a IV, da Lei 6.015/73, combinado com o art.4o. do Provimento 65/2017 do CNJ . São eles:

  1.  ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e de seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias, aplicando-se o disposto no art. 384 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil);
  2. planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes;
  3. certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;
  4. justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel;

Antes de protocolar o pedido de usucapião perante o cartório é importante que o advogado faça um pré-análise de toda a documentação reunida pelo cliente, para evitar as notas devolutivas e exigências do cartório, que podem prolongar o tempo para sua conclusão.

De posse de toda essa documentação, com exceção do inciso IV, do art.  216-A, da Lei de Registros Públicos, que trata do justo título, será possível apresentar o requerimento ao Oficial de Registro de Imóveis.

De acordo com o § 15 do art. 216-A, da Lei de Registros Públicos (incluído pela Lei 13.465/2017), caso não exista justo título, a posse e os demais dados necessários poderão ser comprovados por meio de um procedimento de Justificação Administrativa perante o próprio Cartório.

Como ocorre o procedimento da usucapião no Cartório?

O pedido da usucapião passará pelas seguintes fases:

1. cálculo dos emolumentos devidos;
2. pagamento dos emolumentos;
3. reapresentação do processo;
 4. prenotação: o processo ganha um numero de ordem;
5. autuação e qualificação: o requerimento e os documentos que acompanham o procedimento da usucapião extrajudicial deverão ser autuados, numerados e rubricados pelo Oficial ou pelo escrevente responsável, para qualificação. Na qualificação será verificada a existência de ônus que impeçam a transmissão do imóvel a terceiros;
6. verifica-se se há exigências a serem cumpridas;
7. havendo exigências as serem cumpridas:
a. examinador emite nota devolutiva;
b. cumpridas as exigências;
c. reentrada do processo no cartório;
d. nova prenotação;
8. não havendo exigências a serem cumpridas;
9. notificação do Município / Estado / União pelo cartório;
10. publicação do Edital pela parte, para ciência de terceiros;
11. o processo é encaminhado para registro e abre-se nova matrícula para o imóvel.

O que fazer se o pedido for rejeitado?

Ao final das diligências, caso o oficial de registro de imóveis rejeite o pedido por falta de quaisquer documentos ou requisitos, o requerente poderá optar por dois caminhos, a suscitação de dúvida (art.216-A, §7da LRP) ou o ajuizamento de ação de usucapião pelos procedimentos previstos em lei (art.217-A, §9da LRP).

Situações em que o possuidor não poderá converter sua posse em propriedade

Apesar de qualquer pessoa ter capacidade para possuir um bem, faltará legitimação para o exercício do seu direito de usucapir, dependendo da sua posição jurídica em face da outra pessoa.

Neste sentido, os artigos 197 a 201, todos do Código Civil, estabelecem as causas impeditivas ou suspensivas da prescrição, são elas:

I - entre os cônjuges, na constância da sociedade conjugal;
II - entre ascendentes e descendentes, durante o poder familiar;
III - entre tutelados ou curatelados e seus tutores ou curadores, durante a tutela ou curatela. IV - contra os incapazes de que trata o art. 3 o;
V - contra os ausentes do País em serviço público da União, dos Estados ou dos Municípios; VI - contra os que se acharem servindo nas Forças Armadas, em tempo de guerra.
VII - pendendo condição suspensiva;
VIII - não estando vencido o prazo;
IX - pendendo ação de evicção.
X - Quando a ação se originar de fato que deva ser apurado no juízo criminal, não correrá a prescrição antes da respectiva sentença definitiva.
XI - Suspensa a prescrição em favor de um dos credores solidários, só aproveitam os outros se a obrigação for indivisível.
XII - estabelece o art. 102 do mesmo diploma legal, que “Os bens públicos não estão sujeitos a usucapião”.

Conclusão

Através do breve estudo, concluímos que a usucapião extrajudicial é medida de grande benefício aos interessados na regularização de bens imóveis, não só pelo curto tempo de duração, quando comparado ao processo judicial, mas também devido a sua baixa onerosidade.

No entanto, caberá aos interessados, juntamente com seu advogado, avaliarem as chances de êxito ou não perante o cartório e, sendo constatada a impossibilidade de cumprimento de alguma das exigências, ponderarem se a via escolhida será a mais adequada ao caso concreto.

Por fim, sugerimos a leitura do artigo “http://portalahora.com.br/noticia/4313/saiba-por-que-voce-ainda-nao-e-proprietario-do-seu-imovel-e-como-resolver”, onde alertamos sobre a importância do registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis.


REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

BRASIL. Lei n. 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Diário Oficial da União, Brasília-DF, 10 de janeiro de 2002. Disponível em: . Acesso em: 21 out. 2019

JUNIOR, Luiz Antônio Scavone. Direito imobiliário teoria e prática. Rio de Janeiro: Forense, 2019.

LUCENA, Lorena. Passo a passo da Usucapião Extrajudicial. Disponível em:. Acesso em: 21 out. 2019

MARTINS, Julio. Imóvel sem escritura e Registro? Regularize mais facilmente através da Usucapião Extrajudicial. hDisponível em:. Acesso em: 22 out. 2019

Giulianno Costa Agostinetto
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  • usucapião extrajudicial
  • usucapião administrativa
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