Publicidade


Notícias


Pesquise


O que não pode faltar no seu contrato de locação comercial Artigos

O que não pode faltar no seu contrato de locação comercial

# por Giulianno Costa 31-05-2019 há 2 semanas 161

  • Tweet

Publicidade

Após a escolha do ponto comercial e ajustes contratuais com o locador, o locatário realiza investimentos como a reforma do imóvel, compra de mobília, mercadorias, criação de marca, entre tantos outros. Tudo para tornar o espaço uma referência no ramo de atividade escolhido e com isso atrair clientes.

Assim, uma inesperada mudança do ponto comercial poderia gerar vários transtornos e, principalmente, prejuízos financeiros em função de uma nova localização.

Nesta situação, lhe é assegurado o direito à propositura de uma ação renovatória, que tem o objetivo de garantir sua permanência no imóvel.

No entanto, para fazer valer esse direito é preciso estar atento a vários detalhes na hora de contratar e, principalmente, ao fato de que o locador e a imobiliária contratada por ele, são parte contrária no negócio e, por tanto, ainda que nos limites da lei, optarão por cláusulas contratuais mais favoráveis ao seu negócio.


Contrato de locação comercial por escrito

Regida pela Lei 8.245/91, a renovação compulsória do contrato de locação não residencial ou comercial, como comumente é conhecido, proporciona proteção ao ponto por meio da garantia de permanência no imóvel pelo mesmo prazo do contratado.

No entanto, para que esse direito seja exercido pelo locatário é necessário que o contrato tenha sido pactuado de forma escrita.

Além disso, há exigência mínima quanto ao prazo contratado.


Prazo mínimo de 5 anos

Outra exigência para que possa exercer o direito a ação renovatória, é que o prazo contratual de permanência no imóvel tenha sido de no mínimo 5 anos, ou que a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos.

É o que determina o artigo 51, inciso II, da Lei 8.245/91:

II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

Apesar da eventual possibilidade de ter que pagar multa, caso o locatário opte por devolver o imóvel antes do prazo, pode ser preferível em razão do risco de ter que devolver o imóvel e abrir mão do seu ponto comercial, sem que tenha direito a qualquer restituição.

Além disso, terá ainda a possibilidade de, não tendo ocorrido o sucesso esperado com o negócio e havendo o consentimento prévio do locador, vender o seu ponto comercial e ceder o contrato de locação ao novo locatário.

Contudo, não basta que o contrato de aluguel tenha sido estipulado pelo prazo mínimo de 5 anos, é preciso estar atento a outros detalhes


Exploração do comércio no mesmo ramo pelo prazo mínimo de três anos.

Também é imprescindível que o locatário explore seu comércio no mesmo ramo de atividade por, no mínimo, três anos ininterruptos.

Estabelece o artigo 51, inciso III, da Lei 8.245/91:

III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos;

A exigência desse prazo esta relacionada à tutela do fundo de comércio que será tratada em outro artigo, em momento oportuno.

Vale destacar que essas regras devem ser aplicadas cumulativamente, ou seja, para ocorrer a renovação devem estar presentes todos os requisitos acima.

No entanto, não bastam somente esses requisitos para a propositura da ação renovatória.


Cumprimento do contrato em curso

O art.71, inciso II, da Lei 8.245/91 exige a prova do exato cumprimento do contrato em curso, ou seja, é preciso comprovar tudo o que estiver previsto no contrato como obrigações do locatário, dentre as quais:

Art. 23 O locatário é obrigado a :
I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;
II - servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;
III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;
IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;
V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;
VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;
VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;
IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;
X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
XI - pagar o prêmio do seguro de fiança;
XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.

Assim, conforme SCAVONE (2019, p.1574), qualquer infração contratual ensejará impedimento ao bom êxito da ação.


Contrato averbado na matrícula

Após ter o contrato de locação comercial assinado pelas partes, com duas testemunhas, e observados todos os requisitos acima, faz-se necessária sua averbação junto a matrícula do imóvel, em conformidade com o art.8º da Lei 8.245/91:

Art.8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel
§ 1º Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo;
§ 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.

Cumprido esse requisito, caso o imóvel seja vendido na constância do contrato de locação, o novo proprietário não poderá alegar falta de conhecimento dessa situação e terá que respeitar o contrato até o final de sua vigência.

Contudo, caso o locatário seja displicente e não tome esse cuidado, estará correndo risco de o novo proprietário denunciar o contrato de locação a qualquer tempo, dando a ele um prazo de 90 dias para que saia do imóvel.

Não obstante, o locatário tem direito de preferência na compra do imóvel objeto da locação, devendo o locador dar ciência ao locatário mediante notificação, permitindo a ele manifestar seu interesse em adquirir o imóvel, dentro de 30 dias. Após este prazo perderá o direito de preferência.

Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

Caso não seja dada essa oportunidade ao locatário, terá direito a reparação indenizatória ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, adquirir para si a propriedade do imóvel locado, desde que o faça no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis.

Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.

O contrato de locação deve ter sido averbado junto à matrícula do imóvel pelo menos trinta dias antes da alienação e assinado por duas testemunhas.

Por fim, é de suma importância estar atento ao tempo imposto pela lei para a propositura da ação renovatória.


Propositura da ação renovatória em tempo hábil

Além do cumprimento de todos os requisitos anteriormente expostos, é preciso estar atento ao prazo para propositura da ação renovatória.

O art.51, §5º, da Lei 8.245/91 estabelece que “Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor”.

Caso este prazo seja perdido, esclarece SCAVONE (2019, p.1578) “nenhum direito remanesce para o locatário que permaneceu inerte, de tal sorte que não há falar em qualquer indenização pelo ponto, elemento do fundo empresarial que foi perdido em razão da incúria do seu titular”.

Portanto, decorrido o prazo legal para a propositura da ação renovatória, dará ao locador o direito de fazer a denúncia do contrato e a consequente ação de despejo.


Exceções ao direito de renovação compulsória

Existem hipóteses em que mesmo preenchidos os requisitos para propositura de ação renovatória, a lei 8.245/91 permite ao locador não renovar o contrato. São elas:

Art.52 O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:
I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;
II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.

No entanto, o locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos que tiver que arcar com a mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão da hipótese de proposta de terceiro em melhores condições.

Bem como, se o locador no prazo de 3 meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.

Existem ainda as hipóteses do art.9º da mesma lei, que permitem que a locação seja desfeita, são elas:

I - por mútuo acordo;
II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.

 

Conclusão

Por tudo o que foi esclarecido, podemos concluir que para exercer o direito de ação renovatória não é tão simples, pois mesmo preenchidos os requisitos para sua propositura, existem situações em que a lei 8.245/91 permite ao locador não renovar o contrato.

Ademais, alertamos que não basta aceitar as orientações dadas pelo locador ou imobiliária que esta negociando o imóvel, pois eles são parte contrária no negócio e, por óbvio, ainda que nos limites da lei, optarão por cláusulas mais favoráveis ao seu negócio.

Portanto, apesar do presente artigo ter esclarecido pontos importantes a respeito da locação não residencial, o ideal é que na hora de alugar um imóvel tenha uma assessoria jurídica de sua confiança para dar maior proteção a seu negócio e ponto comercial.


REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

BRASIL. Lei n. 8.245, de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Diário Oficial da União, Brasília-DF, 18 de outubro de 1991. Disponível em: . Acesso em: 29 de mai. 2019

CAHEN, Beatrice Mitsuka Yokota e NUNES, Marcel Fracarolli. Renovação automática em contrato de locação traz riscos. Disponível em:Acesso 30 mai. 2019.

JUNIOR, Luiz Antônio Scavone. Direito imobiliário teoria e prática. Rio de Janeiro: Forense, 2019.

SOUZA, Alexandre Gaiofato, BARTEL, Cássia Lorenço e RODRIGUES, Juliana de Oliveira. Proteção do ponto comercial nos contratos de locação. Disponível em: Acesso 29 mai. 2019

    Palavras-chave
  • contrato de locação não residencial
  • contrato de locação comercial
  • ação renovatória
  • locador
  • locatário
  • ponto comercial
  • Tweet
Atenção

As opiniões de nossos colunistas não expressam necessariamente a opinião do Portal AHora e são de responsabilidade dos mesmos. O espaço é aberto para a expressão pessoal, independentemente de credo, linha de atuação ou posição política, de acordo com a forma que cada um de nossos colunistas vê e sente o mundo.


Últimas Notícias


As melhores publicações e novidades no seu e-mail.

logo

Informações, negócios e cultura local atualizados diariamente.

Fale Conosco

48 99115.3012
48 99998.8885
Inbox no Facebook

contato@portalahora.com.br

Localização

Imbituba - SC Brasil