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Saiba por que você ainda não é proprietário do seu imóvel e como resolver Artigos

Saiba por que você ainda não é proprietário do seu imóvel e como resolver

# por Giulianno Costa 30-04-2019 há 1 mês 286

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No Brasil, para que o comprador seja declarado como proprietário do imóvel é necessário que seja elaborada a escritura de compra e venda e posteriormente levada a registro no cartório de registro de imóveis.

É o que determina o art.1245 do Código Civil, vejamos:

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
§ 2o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel. 


Riscos que a falta de registro pode ocasionar

A simples assinatura de um instrumento particular com o vendedor não é suficiente para que o comprador se torne proprietário, conforme acima demonstrado, somente após o registro é que a propriedade do bem passa para o comprador.

Sendo assim, caso o comprador não registre a escritura pública, pelo fato de o vendedor continuar como proprietário do bem, aquele estará correndo riscos:

  • Os credores do proprietário poderão pedir que o imóvel seja penhorado e leiloado para pagamento de dívidas;
  • O proprietário poderá vender novamente o bem para outra pessoa, outorgando a ela outra escritura de compra e venda.

Portanto, é o registro que dará segurança ao comprador, mas existem situações em que o comprador mesmo ciente dessa importância, fica impossibilitado de fazê-la.


Situações que impossibilitam a transferência do imóvel

Vejamos algumas situações que impossibilitam a transferência do imóvel ao comprador:

  • O vendedor recusar-se a providenciar outorga da escritura definitiva de compra e venda, mesmo diante do cumprimento da contraprestação pelo comprador;
  • O vendedor falecer sem realizar a outorga da escritura definitiva;
  • O vendedor não puder ser localizado para realizar a outorga.

Existe também a possibilidade de o vendedor ter transtornos caso o comprador, mesmo tendo realizado a aquisição do bem, não coopere para a lavratura da escritura, pois enquanto a propriedade do imóvel não for formalmente transferida, ele permanece responsável pelas obrigações tributárias.

Assim, uma das formas de resolver essa situação é através do ajuizamento de uma Ação de Adjudicação Compulsória, que pode ser interposta tanto pelo comprador, quanto pelo vendedor.


Objetivo da Ação de Adjudicação Compulsória

O objetivo da Ação de Adjudicação Compulsória é que ao final o juiz dê uma sentença que substitua o instrumento público ou particular, e esta seja levada a registro no Cartório de Registro de Imóveis, quando então o comprador se tornará legalmente o proprietário do bem.


Requisitos da Ação de Adjudicação Compulsória

A Ação de Adjudicação compulsória, prevista nos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil, estabelece alguns requisitos, são eles:

Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

Dos artigos citados acima, é possível identificar que a legislação brasileira estipula três condições para a formação de um direito real relativo ao imóvel, quais sejam:

  1. Que seja firmada uma promessa de compra e venda, seja por instrumento público ou particular;
  2. Que não haja pactuação de arrependimento em relação a promessa de compra e venda;
  3. Que a promessa seja registrada em Cartório de Registro de Imóveis.

Contudo, apesar da terceira condição impor o registro do compromisso de compra e venda em cartório de registro de imóveis, a Súmula 239 do STJ afastou essa determinação ao dizer que “O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis”.


A Sentença da Ação de Adjudicação Compulsória 

Uma vez proferida a sentença em favor do requerente da ação de adjudicação compulsória, será realizada a lavratura da carta de adjudicação, que deverá ser levada ao Cartório de Registro de Imóveis, onde se dará andamento aos procedimentos para concessão da escritura definitiva.

Por fim, cumpre esclarecer, que a ação tratada neste artigo não é a única alternativa para os casos em que o objetivo seja a outorga da escritura definitiva de um bem imóvel. A título de exemplo, podemos citar a ação de usucapião judicial ou extrajudicial, mas estas não serão objeto deste artigo.

Caberá ao advogado aconselhar seu cliente sobre qual “ferramenta” jurídica será mais vantajosa, levando em consideração os aspectos práticos do caso.


Conclusão

Portanto, conforme amplamente demonstrado, o registro do título no cartório imobiliário é indispensável, pois ele traz maior segurança ao adquirente e representa a proteção contra atos de alienação, por terceiros de má-fé.


REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

BRASIL. Lei n. 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Diário Oficial da União, Brasília-DF, 10 de janeiro de 2002. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm>. Acesso em: 30 jan. 2019

FARIAS, Leidson Meira e. Teoria e Prática no Direito Imobiliário. São Paulo: Anhanguera, 2013.

FERREIRA, Ivo. Teoria e prática - Ação de Adjudicação Compulsória. Disponível em:< https://ivo333.jusbrasil.com.br/artigos/483543679/teoria-e-pratica-acao-de-adjudicacao-compulsoria>. Acesso em 30 abr. 2019.

ROMANO, Rogério Tadeu. A outorga de escritura e a adjudicação compulsória. Revista Jus Navigandi, ISSN 1518-4862, Teresina, ano 21, n. 4664, 8 abr. 2016. Disponível em: . Acesso em: 28 abr.2019.

    Palavras-chave
  • adjudicação compulsória
  • escritura
  • registro de imóveis
  • proprietário de imóvel
  • transferência da propriedade
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