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Rescisão contratual e a impossibilidade de retenção de valores por culpa exclusiva da construtora Artigos

Rescisão contratual e a impossibilidade de retenção de valores por culpa exclusiva da construtora

# por Giulianno Costa 04-09-2018 há 2 semanas 85

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Depois de tratar de diversos litígios referentes ao momento da devolução de valores devidos ao promitente comprador, se imediatamente ou somente ao término da obra, em razão da rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, a Segunda Seção do STJ, especializada na análise de processos de Direito Privado, editou a súmula 543 regulamentando como devem ser as decisões judiciais a este respeito.

Súmula 543 - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015)

Rescisão por culpa da construtora

Referida súmula, publicada em 31 de agosto de 2015, pacificou o entendimento que a jurisprudência do STJ já vinha decidindo, de que quando a construtora der causa a rescisão do contrato de promessa de compra e venda, deverá restituir imediatamente ao promitente comprador a integralidade do valor pago. Vejamos:

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. MOMENTO. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. 2. Recurso especial não provido. (REsp n. 1.300.418/SC, Relator o Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 13/11/2013, DJe 10/12/2013).

Como exemplo de situações onde há culpa exclusiva do promitente vendedor, podemos citar o atraso no prazo de conclusão e entrega da obra, inconsistência significativa do imóvel com a planta apresentado, entre outras, que eventualmente possam motivar a rescisão pelo adquirente. Neste sentido:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ART. 40, § 2º, DA LEI N. 4.591/1964. NÃO INCIDÊNCIA. PARTICULARIDADE DO CASO CONCRETO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. PARCELAS PAGAS. DEVOLUÇÃO INTEGRAL. DANO MORAL. CABIMENTO. EXCEPCIONALIDADE. (...) 3. Se a rescisão do contrato de compra e venda decorreu do inadimplemento na entrega do imóvel, descabe retenção de percentual pago pelo comprador, devendo a restituição das parcelas ser integral. 4. Muito embora seja sólida a jurisprudência segundo a qual o mero inadimplemento contratual não gera dano moral indenizável, reconhece-se excepcionalmente a possibilidade da condenação, notadamente quando estão em discussão bens jurídicos de especial grandeza, como é o direito a moradia. Precedentes. 5. No caso em exame, o contrato foi firmado no ano de 1994, com ajuste de novo termo de compromisso em 1999, mas até a data do ajuizamento da ação - 2005 -, o inadimplemento persistia e o imóvel não havia sido entregue, circunstância que revela bem mais que mero dissabor e autoriza, de fato, a condenação por dano moral. 6. Agravo regimental não provido. (AgRg no AREsp n. 168.231/RJ, Relator o Ministro Luis Felipe Salomão, quarta turma, julgado em 5/8/2014, DJe 12/8/2014).

Rescisão por culpa do promitente comprador

No caso de resolução do contrato de promessa de compra e venda por culpa do comprador, a construtora poderá reter parte do valor pago para ressarcir as despesas de vendas, tais como corretagem, publicidade, despesas provenientes de abertura de crédito, etc.

Temos como possíveis causas de rescisão por culpa do comprador, o simples arrependimento, dificuldades no pagamento, dentre outras.

No entanto, a súmula foi omissa no que diz respeito ao percentual a ser restituído em caso de desistência do comprador.

Apesar dessa carência de informação na súmula 543, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem considerado razoável que o percentual de retenção dos valores pagos pelo promitente comprador que deu causa à rescisão contratual, seja arbitrado entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias de cada caso. Neste sentido:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 10%. RAZOABILIDADE. ACÓRDÃO RECORRIDO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTE TRIBUNAL SUPERIOR. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. 2. Em se tratando de resolução pelo comprador de promessa de compra e venda de imóvel em construção, ainda não entregue no momento da formalização do distrato, bem como em se tratando de comprador adimplente ao longo de toda a vigência do contrato, entende-se razoável o percentual de 10% a título de retenção pela construtora dos valores pagos, não se distanciando do admitido por esta Corte Superior. 3. É abusiva a disposição contratual que estabelece, em caso de resolução do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel pelo comprador, a restituição dos valores pagos de forma parcelada. 4. Agravo interno não provido. (AgRg no AREsp n. 807.880/DF, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 19/4/2016, DJe 29/4/2016.

Ademais, cumpre esclarecer que a Súmula 543 do STJ é aplicável aos casos em que a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel for submetida ao Código de Defesa do Consumidor.

Sendo assim, é importante que o consumidor esteja ciente de que será abusiva a cláusula contratual que determinar a restituição dos valores devidos somente ao término da obra, ou qualquer outra cláusula contrária à súmula citada, independente de quem tenha dado causa à rescisão.

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